受到市区重建局2018年的指导原则影响，本地小型公寓的供应量减少大约5%至10%，同时销量也下跌，导致其价格涨幅不如大市。
随着政府上月财政预算案宣布扩大退回额外买方印花税（ABSD）的政策措施，让55岁及以上单身国人购买更低价值替代私宅时可退回ABSD，这可能刺激较低价的小型公寓的销量和价格。
受访分析师说，考虑到这次政策调整的目标受众规模较小，预计它对小型公寓需求和价格上涨空间的影响有限。
在接受《联合早报》采访时，大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣说，我国仅有23%的常住人口居住在私宅，而且考虑到政策针对特定年龄段（55岁及以上）和婚姻状态（单身），符合条件的人数进一步缩小。
有鉴于此，他认为这条政策对小型公寓市场的需求可能影响有限。
房地产网站99.co首席数据官哈金（Luqman Hakim）强调，新政策并不意味着年长人士只能购买小型公寓，因为只要他们购买的第二套住宅价值低于出售的第一套住宅，便有资格申请ABSD退款。
他也指出，小型公寓销量过去几年有所下降，这主要是受到小型公寓供应量减少的影响。
根据99.co提供数据，一卧房和两卧房单位的销量从2019年的约6000个单位，在去年跌至略低于4000个单位的水平，跌幅超过三成。
另一方面，新加坡国立大学房地产与城市研究院的非有地私宅整体转售价格指数（NUS SRPI）显示，2019年1月至今年1月这五年期间的小型公寓转售价起了16％，而同时期整体转售价格则上扬21.2%。
买家重视居住空间额外用途 导致小型公寓需求趋缓
为避免发展商建造过多小型公寓，市区重建局于2018年10月推出新指导原则，规定从2019年1月17日起，中央区以外的非有地住宅发展项目，单位平均面积将从至少70平方公尺（约753.47平方英尺），增加到至少85平方公尺（914.93平方英尺）。这意味着新项目的单位平均面积相应扩大。
合登集团数据分析高级总监李思德观察到，自指导原则推出以来，发展商开始倾向于建造更大面积的住宅单位。据合登数据分析预计，小型公寓供应量自此减少约5%至10%。
从理论上讲，供给减少应当导致房价上涨。然而，李思德指出，冠病疫情使得买家更加重视居住空间的额外用途，如作为工作或学习的空间，导致小型公寓需求有所缓和。
在接受采访时，橙易集团首席研究与战略总监孙燕清也提到：“众多前屋主反馈，居住空间较小的单位不适宜居住，且在出租市场上也不太受欢迎。”
尽管政府新的政策调整可能促使小型公寓价格上涨，这种趋势的持续性仍然不明确。国大房地产与城市研究院院长钱文澜教授从供需的角度分析，小型公寓的价格波动可能较复杂。
他进一步解释说：“建屋发展局正在增加二房式灵活预购组屋的供给，以满足单身人士和年长人士需求。这些组屋是私宅的良好替代品。如果私宅价格变得过高，人们的需求可能会转向政府组屋。”
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